Le projet concerne l’ensemble des contrats de location et de sous-location à l’exception de ceux qui restent régis par une norme qui leur est propre. Le tableau suivant en fournit la liste　:

La période comprise entre la conclusion du contrat et celle de l’effectivité de la location n’entre pas dans le cadre des règles du projet et se traite selon l’IAS 37 si elles remplit les conditions d’un contrat à titre onéreux (en fait, seuls les contrats non encore exécutés comportant une pénalité en cas d’annulation sont concernés par l’IAS 37).

Sont également exclus des nouvelles propositions, les contrats qui traduisent une vente à crédit du bien loué. Dans l’IAS 17 actuel, ce type de contrats est une location-financement dont la frontière avec la location simple est définie par de nombreux critères qui laissent une marge de manœuvre importante aux entités, inconvénient que l’exposé-sondage tente de supprimer. Seuls les éléments indiscutables y sont retenus　: le transfert automatique de propriété en fin de bail (location-vente) et les contrats de crédit-bail dans lesquels la valeur de l’option d’achat est insignifiante face à la valeur du bien (l’euro symbolique par exemple ou la plupart des options de contrats immobiliers). Ceci élimine tous les autres critères actuels, souvent discutables et manipulables　: valeur actuelle des paiements minimaux sensiblement égale à la valeur du bien, durée de location très proche de celle de l’utilité du bien, bien loué n’ayant d’utilité que pour le locataire… La liste est longue et ouverte en fonction des cas particuliers.

Mais, alors que l’IAS 17 exclut les contrats de location immobiliers relevant de l’IAS 40, le projet, lui, les inclut avec des règles spécifiques.

Le cas des immeubles de placement

Les solutions actuelles de l’IAS 40　sont les suivantes :

• Le preneur (le locataire)　peut　:
  •  
    • - soit comptabiliser des charges de loyers selon les règles habituelles et ne rien inscrire à son actif,
    • - soit inscrire un "　droit immobilier　" en immeubles de placement à son actif en contrepartie d’une dette. A l’origine du contrat, l’évaluation de l’actif et de la dette suit les règles de l’actuel IAS 17 sur les contrats de location-financement. Par la suite l’évaluation s’effectue à la juste valeur avec variations au compte de résultat.
• Le bailleur (propriétaire) peut opter soit pour la méthode classique du coût, soit pour celle de la juste valeur. Toutefois, s’il s’agit d’une location-financement, le bien est traité comme une sortie (IAS 40.67).

L’exposé-sondage propose les traitements suivants　:

• Chez le preneur　:
  • - S’il acquiert la propriété en fin de bail ou si l’option d’achat est très faible, il n’appliquerait pas les règles du projet et retiendrait toujours celles de l’actuel IAS 40.
  • - S’il est simplement titulaire d’un droit de bail, il comptabiliserait obligatoirement le droit d’usage conformément au projet puis le traiterait à la juste valeur avec variation en résultat.
• Chez le bailleur　:
  • - S’il transmet la propriété du bien en fin de bail ou si l’option d’achat est très faible, il comptabiliserait une cession selon les règles de l’IAS 40.67 actuel.
  • - S’il conserve la propriété du bien loué, il pourrait　retenir :
    • - La méthode du coût et devrait alors appliquer les règles de l’exposé-sondage,
    •  - Ou celle de la juste valeur en appliquant les règles de l’IAS 40.

Rapide historique du problème des contrats de location :

Le projet élaboré en commun par l'IASB et le FASB fait suite à de très nombreux travaux préalables dont nous tentons de résumer les principales étapes.

La première norme IAS sur ce sujet date de mars 1982 (IAS 17, Accounting for leases). Un exposé-sondage E56 fut publié en avril 1997, suivi par une norme révisée en décembre 1997 qui reprit, en y ajoutant de nouvelles précisions, l'essentiel de l'ancienne norme de 1982. La seule différence importante fut d'imposer, dans la comptabilité du bailleur, une seule méthode de comptabilisation des produits fondée sur son investissement net (l'ancien texte autorisait aussi de considérer la trésorerie nette). Un nouvel exposé-sondage fut publié en mai 2002 imposant de comptabiliser les contrats sur terrains en "location simple" lorsque le transfert de propriété n'est pas prévu. Cette solution fut reprise dans la nouvelle version de l'IAS 17 de décembre 2003, cette norme s'appliquant également aux immeubles de placement (IAS 40). Ce document est toujours en vigueur. Le projet de révision a été repris depuis, d'abord par la publication d'un document de travail (Discution Paper) en mars 2009 puis par l'exposé-sondage ED/2010/9 d'août 2010.

A l'appui de ces travaux de modernisation de l'IAS 17, on peut également citer le premier rapport est publié par l'IASC sur de nouvelles règles d'enregistrement, (Accounting for lease: a new approach) de Warren Mc Gregor (1996) puis un document de discussion du G4+1 (Leases: implementation of a new approach) (février 2000). Une nouvelle approche prévoyait que les contrats à court terme (moins d'un an ou courants) seraient enregistrés selon le principe des locations simples (loyers chez le locataire, immobilisation à l'actif du bailleur). Quant aux contrats à long terme (non courants), ils seraient tous enregistrés à l'actif du locataire, pour la seule valeur de la période de location, plutôt en immobilisations incorporelles (droit d'usage) et l'éventuelle option d'achat serait évaluée selon les techniques propres aux options et comptabilisée à part.

Pour une étude illustrée des réflexions du Board sur ce projet de révision de l'IAS 17, les réflexions actuelles sur la comptabilisation des locations : (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7) et (8).

Egalement : Cas 12 - Cas "à tiroirs" sur les contrats de location

Second exposé-sondage ED/2010/7 sur la juste valeur

En juin, l'IASB a publié un exposé-sondage ED-2010-7 portant sur l'évaluation de la juste valeur : analyse de l'incertitude de mesure. Les commentaires étaient reçus jusqu'au 7 septembre 2010.

Ce texte fait suite à un premier exposé-sondage ED/2009/5 sur la juste valeur, qui instaurait une hiérarchie à trois niveaux pour la déterminer :

Niveau 1 : prix cotés sur des marchés actifs

Niveau 2 : autres prix observables directement ou indirectement

Niveau 3 : données non observables

Le nouveau texte est destiné à imposer la diffusion d'informations sur les méthodes et les bases d'évaluation à la juste valeur.

Pour les actifs et passifs évalués à la juste valeur, l'entité doit publier les techniques d'évaluation et les données utilisées.

Pour les actifs et passifs significatifs évalués selon le niveau 3 (données non observables significatives), l'effet sur le résultat net et sur les autres éléments du résultat global.

Remarques :

imposer de révéler les techniques utilisées n'a guère de sens au niveau 1 puisqu'il s'agit du marché principal. En ce qui concerne les niveaux 2 et surtout 3, ou l'information est très détaillée (pour chaque catégorie d'actifs ou de passifs) ou elle ne présente pas d'intérêt pratique pour l'utilisateur qui ne peut alors fonder le moindre jugement. Quant à la restriction "données d'entrée non observables significatives", elle laisse une marge bien importante d'incertitude car de nombreux éléments, individuellement non significatifs, peuvent, ensemble, avoir un poids non négligeable bien que provenant de techniques et de données distinctes. En fait, ce point nous semble plutôt relever de l'audit. S'il est sérieusement effectué, les données et les techniques sont fondées et l'utilisateur n'a pas à craindre de biais pour prendre ses décisions. On comprend facilement la méfiance des utilisateurs quant à la juste valeur des instruments financiers publiée après ce que nous avons connu, mais il nous semble peu probable, voire certain, qu'ils ne trouveront pas une réponse adaptée dans une telle diffusion.

Projet de modification de l’IAS 39　: option à la juste valeur pour les dettes

L'IASB a publié en mai 2010 un exposé-sondage ED/2010/4 qui vise à modifier les règles de comptabilisation des écarts de juste valeur pour les dettes financières comptabilisées, sur option, en "juste valeur par le compte de résultat". Ce projet s'insère dans un vaste programme de révision de l'actuel IAS 39.

Après avoir décrit 1- la situation actuelle puis 2- L'exposé-sondage, nous ajoutons un exemple pour illustrer les différentes possibilités actuelles et la solution proposée par le projet .

Début N1, une entité acquiert une dette financière d'une valeur de marché de 751 à échéance à 3 ans avec 20 de commissions. Le taux du marché est de 2 % (taux de référence) en N1 puis de 3 % fin N2. La valeur de marché de cet instrument financier sont de 797 fin N1 et 855 fin N2.

4 - Exemple : extinction anticipée de la dette fin N2 à la valeur de marché de 855.

Dans sa réponse à l'IASB, l'ANC se déclare d'accord avec l'idée de retirer les effets de l'évolution du taux de risque propre du résultat net. Mais elle s'oppose à son transfert dans les autres éléments du résultat global, ce qui y crée une volatilité injustifiée. Elle suggère que cette variation du risque de crédit propre soit "gelée".



Comptabilisation à la juste valeur avec variation en résultat selon le projet de révision :

Comptabilisation "classique" en dettes financières au coût amorti :

Projet de modification de l’IAS 39　: option à la juste valeur pour les dettes

L'IASB a publié en mai 2010 un exposé-sondage ED/2010/4 qui vise à modifier les règles de comptabilisation des écarts de juste valeur pour les dettes financières comptabilisées, sur option, en "juste valeur par le compte de résultat". Ce projet s'insère dans un vaste programme de révision de l'actuel IAS 39.

Après avoir décrit 1- la situation actuelle puis 2- L'exposé-sondage, nous ajoutons un exemple pour illustrer les différentes possibilités actuelles et la solution proposée par le projet .

Début N1, une entité acquiert une dette financière d'une valeur de marché de 751 à échéance à 3 ans avec 20 de commissions. Le taux du marché est de 2 % (taux de référence) en N1 puis de 3 % fin N2. La valeur de marché de cet instrument financier sont de 797 fin N1 et 855 fin N2.

Comptabilisation en N1 et N2 selon les diverses possibilités (IAS 39 actuel et projet)

Comptabilisation "classique" en dettes financières au coût amorti :

La comptabilisation s'effectue sur la base du taux effectif qui actualise les flux futures (-1　000 fin N3 avec la trésorerie initiale (frais directs compris) de 751 - 20 = 731. Ce taux est d'environ 11 %.

Début N1 : la dette est comptabilisée à sa juste valeur qui est sa valeur de marché réduite des commissions (voir IAS 39.43)

En N1 : la charge d'intérêts est calculée sur la base du taux effectif (731 * 11 % = 81)



 Fin N2 : la charge d'intérêts est calculée sur la base du taux effectif (731 + 81) * 11 % = 89 et la valeur comptable de la dette de 731 + 81 +89 = 901

Comptabilisation à la juste valeur avec variation en résultat selon la méthode actuelle :

Début N1 : la dette est comptabilisée à sa juste valeur de marché et les frais sont inscrits en résultat net de l'exercice (voir IAS 39.43)

Fin N1 : la juste valeur de marché est de 797 et un écart de 797 - 751 = 46 est comptabilisé

Fin N2 : la juste valeur de marché est de 855 et un écart de 855 - 797 = 58 est comptabilisé

Comptabilisation à la juste valeur avec variation en résultat selon la méthode proposée dans l'exposé-sondage :

Début N1 : la dette est comptabilisée à sa juste valeur, hors frais d'émission, comptabilisés séparément (IAS 39.43)

Fin N1 :

La valeur de marché de la dette (juste valeur) est de 797 soit une variation de 46 pour la période (797 - 751).

Selon l'IFRS 7, il faut d'abord déterminer le taux de rendement de la dette au début de la période (début N1) : celui-ci est le taux t qui actualise les flux futurs pour donner la valeur actuelle de marché soit 1　000 * (1+t)^-3 = 751 d'où t = 10%.

De ce taux de rendement on retire le taux de référence observé sur le marché à cette date de 2　% pour parvenir à la composante du taux de rendement interne spécifique à l'instrument de 8　%.

Les flux sont ensuite actualisés sur la base de ce taux de 8　% augmenté du taux de référence du marché fin N1 (qui est toujours de 2　%). La valeur est alors 1　000 * 1.1^-2 = 826.

L'écart de juste valeur due au risque propre est la différence entre la juste valeur de marché fin N1 de 797 et la valeur théorique précédente de 826 soit 29.

Résultat net　: charge de 75 = 46 + 29

Autres éléments du résultat global　: profit de 29

Résultat global = charge de 75 – 29 = 46

Dettes financières = 751 + 46 = 797

Fin N2 :

La valeur de marché de la dette (juste valeur) est de 855 soit une variation de 58 pour la période (855 - 797).

Selon l'IFRS 7, il faut d'abord déterminer le taux de rendement de la dette au début de la période (début N2) : celui-ci est le taux t qui actualise les flux futurs pour donner la valeur actuelle de marché soit 1　000 * (1+t)^-2 = 797 d'où t = 12%.

De ce taux de rendement on retire le taux de référence observé sur le marché à cette date de 2　% pour parvenir à la composante du taux de rendement interne spécifique à l'instrument de 10　%.

Les flux sont ensuite actualisés sur la base de ce taux de 10　% augmenté du taux de référence du marché fin N1 (qui est passé à 3　%). La valeur est alors 1　000 * 1.13^-1 = 885.

L'écart de juste valeur due au risque propre est la différence entre la juste valeur de marché fin N1 de 855 et la valeur théorique précédente de 885 soit 30.

Résultat net　: charge de 88 = 58 + 30

Autres éléments du résultat global　: profit de 30

Résultat global = charge de 88 – 30 = 58

Dettes financières = 797 + 58 = 855