Lundi 16 juin 2008
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17:51
IFRIC D21 - Ventes (immobilières) en l'état
L'IFRIC vient de a publier une version finale de son projet D21 dont les commentaires devaient parvenir avant le 5 octobre 2008.
Projet final :
Le problème traité est celui des ventes immobilières "en l'état". Doit-on leur appliquer les règles classiques de la vente (IAS 18) ou celles des "contrats de construction" (IAS 11) ?
Selon cette version finale, 2 types d'opérations sont à distinguer :
- Le contrat transfert l'essentiel des avantages et risques à l'acheteur et il a la possibilité d'agir sur les caractéristiques essentielles de la construction.
Exemple : la construction sur un terrain appartenant à l'acheteur, l'acheteur à le droit de changer de constructeur en cours de contrat (avec ou sans indemnités).
Comme le transfert s'effectue lors de la signature du contrat de vente, l'opération relève de l'IAS 18 (Produits) et doit s'enregistrer comme une vente. Les travaux effectués par la suite
constitueront des opérations séparées de construction ou de services.
- L'acheteur n'a pas de contrôle sur les éléments essentiels de la construction, les risques et avantages n'étant transférés que lorsqu'elle est terminée.
Exemple : vente d'appartements sur plan ou en cours de construction. L'acheteur doit attendre la remise des clés pour que les risques et avantages soient transférés.
Comme il n'y a pas transfert, il n'y a pas vente lors de la signature du contrat. L'opération étant à long terme, elle relève de l'IAS 11. Les versements effectués par l'acheteur sont des
acomptes, les charges et les produits de la construction en cours sont comptabilisés selon la méthode de l'avancement.
Exemple d'application :
Un constructeur est chargé de réaliser un programme de 20 logements dont le coût unitaire est de 200 K€ et le prix de vente final de 250K€. L'avancement des travaux est de 40 % fin N1 et le
programme est terminé fin N2. Le ou les client(s) verse(nt) 50 K€ à la commande et 60 K€ à la fin de N1.
Hypothèse 1 : fin N1, le constructeur cède l'intégralité du programme à un promoteur qui lui confie la fin des travaux. Tels qu'en sont les termes, l'opération s'analyse comme une
vente pour le constructeur et l'achat d'un stock en cours de production pour le promoteur. La suite des travaux constituera des produits pour le constructeur dans l'exercice N2.
Ecritures chez le constructeur en N1 :
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Trésorerie
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1 000 000
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Acomptes reçus des clients
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1 000 000
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1 000 000 = 20 * 50 000
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Charges de l'exercice
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1 600 000
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Trésorerie ou dettes
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1 600 000
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1 600 000 = 200 000 * 40 % * 20
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Acomptes reçus des clients
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1 000 000
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Trésorerie
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1 200 000
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Ventes de travaux
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2 200 000
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1 200 000 = 20 * 60 000
2 000 000 = 250 * 40% * 20
Remarque : le calcul par avancement des travaux ne s'applique pas nécessairement (vente globale en l'état) et l'on suppose ici que la trésorerie versée correspond au prix de vente fin N1.
Conventionnellement, il pourrait tout à fait être différent.
Ecritures chez le constructeur en N2 :
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Charges de l'exercice
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2 400 000
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Trésorerie ou dettes
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2 400 000
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2 400 000 = 200 000 * 60 % * 20
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Trésorerie
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2 800 000
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Ventes de travaux
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2 800 000
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3 000 000 = (250 - 50 - 60) * 20
Hypothèse 2 :
Ecritures chez le constructeur en N1 :
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Trésorerie
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1 000 000
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Acomptes reçus des clients
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1 000 000
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1 000 000 = 20 * 50 000
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Charges de l'exercice
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1 600 000
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Trésorerie ou dettes
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1 600 000
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1 600 000 = 200 000 * 40 % * 20
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Acomptes reçus des clients
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800 000
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Trésorerie
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1 200 000
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Ventes de travaux
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2 000 000
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Prix de vente des travaux réalisés selon l'avancement = 250 * 40 % * 20 = 2 000 000
Coût des travaux réalisés selon l'avancement = 200 * 40 % * 20 = 1 600 000
Versements reçus : (50 000 + 60 000) * 20 = 2 200 000
Acomptes fin N1 = 1 000 000 + 1 200 000 - 2 000 000 = 200 000
Ecritures chez le constructeur en N2 :
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Charges de l'exercice
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2 400 000
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Trésorerie ou dettes
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2 400 000
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1 600 000 = 200 000 * 60 % * 20
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Acomptes reçus des clients
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200 000
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Trésorerie
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2 800 000
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Ventes de travaux
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3 000 000
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3 000 000 = 250 * 60 % * 20
Hypothèse 3 :
Ecritures chez le constructeur en N1 :
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Trésorerie
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1 000 000
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Acomptes reçus des clients
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1 000 000
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Charges de l'exercice
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1 600 000
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Trésorerie ou dettes
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1 600 000
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Trésorerie
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1 200 000
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Acomptes reçus des clients
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1 200 000
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Stocks d'en-cours
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1 600 000
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Variation des stocks
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1 600 000
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Ecritures chez le constructeur en N2 :
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Variation des stocks
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1 600 000
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Stocks d'en-cours
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1 600 000
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Charges de l'exercice
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2 400 000
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Trésorerie ou dettes
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2 400 000
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Acomptes reçus des clients
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2 200 000
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Trésorerie
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2 800 000
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Ventes d'immeubles
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5 000 000
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fin N1, le constructeur vend 5 appartements sur plan, 10 au cours de N2 et le reste après la fin des travaux. Tous sont livrables fin N2 lors de la remise des clés. L'opération s'analyse
comme une vente puisque le constructeur garde les risques et les avantages jusqu'à la fin du programme et que le transfert ne s'effectue qu'à la remise des clés. L'IAS 18 s'applique. fin N1, le
constructeur cède l'intégralité du programme à un promoteur pour qu'il puisse simplement en effectuer la commercialisation, la livraison ayant lieu à la fin des travaux. Le constructeur garde
l'essentiel des risques et avantages sur le programme. C'est l'IAS 11 qui doit s'appliquer. Les produits sont traités selon la méthode de l'avancement.